La résiliation du contrat d’architecte

La faculté de résiliation unilatérale sur l’initiative du maître de l’ouvrage peut être prévue par le contrat (Cass. 3e civ., 1er juill. 1975 : D. 1975, inf. rap. p. 214).

Les contrats-types comportent généralement une clause de résiliation du contrat stipulant “dans tous les cas d’inexécution ou d’infraction par l’autre partie aux dispositions du présent contrat ;”. Il y a alors une distinction entre résiliation sur initiative du maître d’ouvrage et sur initiative de l’architecte. Il ne s’agit donc pas d’une faculté de résiliation discrétionnaire. Le même document prévoit une indemnisation éventuelle ; et fixe les règles de procédure et de compétence en cas de litige.

Ce genre de contrat prévoit également une mise en demeure restée sans effet dans un certain délai.
En tout état de cause, les modalités de résiliation de la mission d’un architecte sont fixées en fonction du contrat approuvé par les parties (CA Paris, 1re ch. G, 17 juin 1998 : RD imm. 1998, p. 639).

Le contrat se trouve résilié de plein droit par le décès de l’architecte (C. civ., art. 1795).
La faculté de résiliation de plein droit réservée au maître de l’ouvrage n’exclut pas la possibilité de dommages et intérêts à l’architecte, en cas de préjudice causé par l’abandon du projet (Cass. 3e civ., 9 janv. 2002 : Mon. TP 1er mars 2002, p. 93). Un arrêt fixe cette indemnité en fonction du préjudice subi par l’architecte (CA Paris, 23e ch., sect. 4, 4 oct. 1988, Dauvois c/ Mounier).

Un juge (CA Paris, 23e ch., sect. B, 10 juill. 1987, SARL SOPRI c/ Lopez) alloue une indemnité pour rupture anticipée du contrat de maîtrise d’oeuvre s’élevant à 20 % du montant des honoraires correspondant aux travaux inexécutés, outre des dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’architecte.

Le maître de l’ouvrage est tenu de payer les honoraires de l’architecte, s’il met fin à la mission de celui-ci sous le prétexte qu’il n’a pas pu “s’assurer des moyens de financement” (Cass. 3e civ., 9 juill. 1986, SCI l’Ermitage, arrêt n° 851). Le même arrêt précise que l’indemnité de résiliation vient en complément des honoraires partiels dus.

Le juge peut attribuer des dommages et intérêts, sur la base de l’article 1184 du Code civil en cas de résiliation fautive unilatérale du maître de l’ouvrage (CA Paris, 23e ch. A, 6 oct. 1999 : RD imm. 2000, p. 51).

Notez que l’article 1794 du Code civil, prévoyant la résiliation unilatérale des marchés à forfait par le maître de l’ouvrage ne s’applique pas aux architectes.

Notez également qu’un contrat d’architecte a pu être résolu à ses torts, dès lors que les demandes de permis de construire déposées par celui-ci ont été ajournées ou rejetées pour violation des règles d’urbanisme ou d’hygiène (Cass. 3e civ., 2 déc. 1981 : D. 1982, inf. rap. p. 175).

Des honoraires restent dus et le contrat n’est pas résolu si le permis de construire a été refusé sur la base de critères esthétiques, et non d’inobservation de règles d’urbanisme objectives (CA Amiens, 1re et 3e ch. civ., 10 sept. 1990 : Gaz. Pal. 1993, 2, somm. p. 483).

Le défaut d’assurance de l’architecte pendant plusieurs mois est une cause de résiliation du contrat sans indemnité (Cass. 3e civ., 21 janv. 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 230).

Le contrat d’architecte est indivisible. Sa résiliation ne peut pas être partielle (Cass. 3e civ., 15 mars 2006 : Mon. TP 16 juin 2006, p. 91 et 492).

L’architecte et l’arbitrage en cas de litige contractuel

Il est courant que des contrats comportent une clause aux termes de laquelle en cas de litige entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, l’architecte arbitrera. Compte tenu des liens qui unissent l’architecte au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire à une des deux parties, une telle clause est nulle (Cass. com., 9 mars 1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 175).

L’architecte et les transactions immobilières

La loi du 3 janvier 1977 sur la profession d’architecte ne fait pas obstacle à ce qu’un agréé en architecture obtienne une carte professionnelle en vue de réaliser des transactions immobilières (CE, 27 janv. 1995, min. int. : JCP G 1995, IV, 963 ; Rec. CE 1995, p. 53 – CE, 20 oct. 1997, min. int. : RD imm. 1998, p. 91).

Le maître d’oeuvre qui propose par annonces des terrains, et monte un contrat comportant à la fois le prix desdits terrains, celui de la construction et sa propre rémunération, le tout sous condition suspensive d’un prêt qu’il présente est un contrat  de vente d’immeuble à construire (Cass. 3e civ., 11 déc. 1991 : D. 1992, inf. rap. p. 43 ; Mon. TP 3 avr. 1992, p. 48).

Cette qualification a été refusée à un contrat laissant au client de nombreuses initiatives vis-à-vis des entrepreneurs et des tiers (Cass. 3e civ., 25 janv. 1995 : Mon. TP 7 avr. 1995, p. 52).

Le contrat de mandat et l’architecte

L’architecte peut être mandataire apparent d’une société immobilière (Cass. 3e civ., 21 mai 1974 : Bull. civ. 1974, III, n° 219). La théorie du mandat apparent est applicable propos d’une facture adressée au maître de l’ouvrage par une entreprise de terrassement (Cass. 1re civ., 10 déc. 1996 : RD imm. 1997, p. 233-234).

L’architecte qui signe une police d’assurance-maître de l’ouvrage est réputé agir en qualité de mandataire de ce dernier (Cass. 3e civ., 6 janv. 1983 : Bull. civ. 1983, III, n° 8).

Un mandat a été reconnu dans un cas où l’architecte était chargé de passer des marchés au nom du maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 8 janv. 1975 : Bull. civ. 1975, III, n° 32).

Le mandat peut consister à commander, au nom du maître de l’ouvrage, des travaux supplémentaires (Cass. 3e civ., 8 févr. 1978 : Bull. civ. 1978, III, n° 74).

L’architecte chargé des démarches auprès de l’Administration apparaît comme mandataire (Cass. 3e civ., 3 juin 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 275).

“Louage d’ouvrage” et implications juridiques

Dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage, l’architecte n’engage pas son client par des ordres qu’il donne ni par des pièces qu’il souscrit. L’architecte est juste le conseiller du client.

N’étant pas mandataire, l’architecte ne formule, en principe, que de simples propositions de paiement lors du règlement des mémoires (Cass. 1re civ., 7 oct. 1963, Sté coopérative lorientaise de reconstruction immobilière : Bull. civ. 1963, I, n° 414).

Le maître de l’ouvrage n’est pas engagé par une commande de travaux de peinture, exprimée par un architecte ne justifiant d’aucun mandat en ce sens (Cass. 3e civ., 17 mars 1982 : Gaz. Pal. 1982, 2, pan. jurispr. p. 269).

L’architecte n’engage pas son client s’il commande des travaux supplémentaires par un ordre de service non visé par ce dernier, contrairement aux conventions (Cass. 3e civ., 22 oct. 2002 ; Constr.-urb. 2003, comm. 6, par N. Rousseau).

Un architecte n’engage pas le maître de l’ouvrage en signant seul un sous-traité (Cass. 3e civ., 8 mars 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 103).