Archives de catégorie : LE CONTRAT D’ARCHITECTE

Le contrat privé d’architecte se prouve selon le droit commun, avec un commencement de preuve par écrit. La loi Scrivener  est applicable. Le contrat d’architecte est un louage d’ouvrage, sauf cas de mandat ou gestion d’affaires. La résiliation pose des problèmes spéciaux de frais avancés. Le contrat passé avec une personne publique est de nature administrative, et relève des tribunaux administratifs. Il est conclu après selon de Code des marchés publics.

Évolution 2023-2026 de la jurisprudence et du cadre des marchés publics de maîtrise d’œuvre : délais, prestations supplémentaires et honoraires.

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La complexité intrinsèque des opérations de construction publique impose au contrat de maîtrise d’œuvre une flexibilité que le principe traditionnel de l’immuabilité du forfait peine parfois à contenir. Au cours de la période allant de 2023 au début de l’année 2026, la jurisprudence du Conseil d’État et des cours administratives d’appel a opéré une clarification majeure des règles régissant l’équilibre financier de ces marchés. Cette évolution s’inscrit dans un contexte marqué par l’entrée en vigueur du Cahier des Clauses Administratives Générales applicable aux marchés publics de maîtrise d’œuvre (CCAG-MOE) en 2021, dont les premières applications contentieuses révèlent une volonté de sécuriser la rémunération des concepteurs face aux aléas de chantier, tout en imposant une rigueur procédurale stricte pour le règlement final des comptes.

L’analyse de la période récente met en lumière trois piliers fondamentaux de la relation entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre : la gestion des dérives calendaires et leur impact sur les honoraires, la reconnaissance du droit à paiement pour les prestations effectuées hors périmètre initial, et la cristallisation des créances lors de l’établissement du décompte général et définitif.

L’allongement des délais d’exécution : De la doctrine Babel aux nouveaux seuils de concertation

L’allongement de la durée d’un chantier constitue la source de conflit la plus récurrente entre les acteurs de la construction. Jusqu’à une époque récente, le maître d’œuvre se heurtait systématiquement à la « jurisprudence Babel » de 2010, selon laquelle le forfait de rémunération est censé couvrir l’ensemble des prestations nécessaires à la réalisation de l’ouvrage, incluant les aléas liés à la durée.

La persistance du principe d’intangibilité du forfait face au temps

La jurisprudence de 2024 et 2025 confirme que le simple constat d’un retard de chantier ne suffit pas à fonder une demande de rémunération complémentaire. Pour que le maître d’œuvre puisse prétendre à une hausse de ses honoraires, il doit établir soit une modification du programme ou des prestations décidée par le maître d’ouvrage, soit une faute de ce dernier ayant entraîné un allongement des délais, soit encore l’existence de sujétions imprévues bouleversant l’économie du contrat.

Une décision marquante de la Cour administrative d’appel de Marseille du 15 octobre 2025 illustre cette rigueur : elle rappelle que l’allongement de la durée des travaux, indépendamment d’une modification substantielle du programme, n’ouvre pas de droit automatique à indemnisation. Le juge considère que la mission de direction de l’exécution des travaux (DET) inclut naturellement l’aléa temporel, sauf si le maître d’œuvre prouve qu’il a dû mobiliser des moyens humains ou techniques excédant de manière disproportionnée ses prévisions initiales en raison de circonstances extérieures.

L’innovation contractuelle du CCAG-MOE 2021 et le seuil de 10 %

Face à la rigidité de cette jurisprudence, le CCAG-MOE 2021 a introduit un mécanisme préventif de concertation. L’article 15.3.5 impose désormais aux parties de se rencontrer pour identifier les causes des retards dès que l’augmentation de la durée du chantier atteint 10 % de la durée initialement prévue. Ce seuil ne constitue pas un droit automatique à rémunération, mais une obligation de dialogue visant à objectiver l’impact financier de l’allongement.

La pratique administrative récente souligne que cette concertation doit aboutir à une analyse fine des responsabilités. Si le retard est imputable à une entreprise de travaux défaillante, le maître d’ouvrage peut, sous certaines conditions, se retourner contre cette dernière pour couvrir les honoraires supplémentaires dus au maître d’œuvre, ou compenser ces derniers par les pénalités de retard perçues.

La faute du maître d’ouvrage comme levier indemnitaire

Lorsque l’allongement est le fruit dune carence manifeste du maître d’ouvrage (retard dans la délivrance dune autorisation, modification tardive d’un choix architectural, carence dans la coordination des autres intervenants), le maître d’œuvre est fondé à demander une indemnisation sur le terrain de la responsabilité contractuelle. La jurisprudence récente exige toutefois une démonstration précise du lien de causalité entre la faute et le préjudice subi par l’agence de maîtrise d’œuvre, notamment l’immobilisation de personnel qualifié qui na pu être affecté à d’autres projets.

Le régime des prestations supplémentaires : Entre utilité, nécessité et opposition

Le passage du forfait provisoire au forfait définitif, ainsi que la gestion des missions non prévues au contrat initial, constituent le second volet critique de la jurisprudence de ces trois dernières années. Le droit positif s’articule désormais autour dune protection renforcée du droit à la juste rémunération prévue par le Code de la commande publique.

La reconnaissance législative et jurisprudentielle du droit à paiement

L’article L. 2194-3 du Code de la commande publique, issu de la loi PACTE, dispose que les prestations supplémentaires ou modificatives demandées par l’acheteur, nécessaires au bon achèvement de l’ouvrage et ayant une incidence financière, doivent faire l’objet d’une contrepartie permettant une juste rémunération du titulaire. Ce principe a été largement relayé par le Conseil d’État, notamment pour affirmer que ce droit à rémunération n’est pas subordonné à la signature préalable d’un avenant.

Toutefois, une distinction capitale demeure entre les prestations commandées et les prestations réalisées spontanément par le maître d’œuvre. Pour ces dernières, le juge administratif applique la théorie des « prestations indispensables » : le maître d’œuvre a droit à être rémunéré des missions non prévues au marché initial s’il établit qu’elles étaient indispensables à la réalisation de l’ouvrage dans les règles de l’art.

La limite de l’opposition expresse du maître d’ouvrage

L’arrêt « Géomat » du Conseil d’État du 27 mars 2020, dont l’application s’est consolidée en 2023 et 2024, a apporté une nuance décisive à cette règle. Si le maître d’ouvrage s’est opposé expressément et précisément à la réalisation des prestations avant leur exécution par le maître d’œuvre, ce dernier ne peut prétendre à aucune indemnisation, quand bien même ces prestations seraient indispensables au respect des règles de l’art.

Cette jurisprudence impose aux maîtres d’œuvre une vigilance accrue lors des échanges de courriers. Un refus de principe, s’il est suffisamment étayé, bloque toute velléité d’indemnisation ultérieure. À l’inverse, un silence ou un assentiment tacite du maître d’ouvrage face à une information claire du maître d’œuvre sur la nécessité de travaux supplémentaires peut valoir acceptation de la prise en charge financière.

La question des ordres verbaux et de la preuve

Un arrêt du 17 mars 2025 a précisé que les prestations supplémentaires sollicitées verbalement par le maître d’ouvrage en cours d’exécution peuvent ouvrir droit à rémunération, mais la charge de la preuve pèse lourdement sur le titulaire du marché. Dans ce contexte, la pratique du compte-rendu de chantier validé ou de l’ordre de service est essentielle. Le CCAG-MOE 2021 renforce cette protection en permettant au maître d’œuvre de refuser d’exécuter un ordre de service prescrivant des prestations supplémentaires si cet ordre n’a fait l’objet d’aucune valorisation financière provisoire, sous réserve de notifier son refus dans les 15 jours.

Le règlement financier : DGD tacite et cristallisation des comptes

La fin de l’exécution du contrat est marquée par la procédure d’établissement du décompte général et définitif (DGD). Les décisions rendues en 2024 et 2025 soulignent le caractère périlleux de cette phase pour les parties négligentes.

Le formalisme strict du décompte général et définitif tacite

Le mécanisme du DGD tacite, qui permet de valider le solde du marché par le silence du maître d’ouvrage après une mise en demeure, est d’une application de plus en plus stricte. Dans l’affaire Société Système Wolf du 11 juillet 2025, le Conseil d’État a rappelé qu’à défaut de transmission d’un projet de décompte final au maître d’œuvre (dans le cas d’un lot de travaux), le titulaire ne peut se prévaloir de la naissance d’un DGD tacite.

Pour la maîtrise d’œuvre, la procédure est symétrique. Le titulaire doit respecter scrupuleusement le calendrier suivant, tel que défini par le CCAG-MOE 2021 et la jurisprudence récente :

Contenu de l’article

La dispense de réclamation préalable en cas de DGD tacite

Une avancée jurisprudentielle majeure a été opérée par le Conseil d’État le 7 juin 2024 dans l’affaire Société ECB. Le juge a considéré que lorsqu’un décompte général et définitif est né de manière tacite, le titulaire est dispensé de mettre en œuvre la procédure de réclamation préalable prévue à l’article 50 du CCAG avant de saisir le juge pour obtenir le paiement des sommes dues. Cette décision simplifie considérablement le recouvrement contentieux des soldes de marchés pour les maîtres d’œuvre, le montant du DGD tacite étant regardé comme une créance « non sérieusement contestable » ouvrant droit à provision en référé.

L’intangibilité du décompte et les désordres connus

Le caractère définitif du décompte s’oppose à toute réclamation ultérieure, qu’elle émane du titulaire ou de l’acheteur. Néanmoins, l’arrêt du Conseil d’État du 17 octobre 2025, Société Travaux du Midi, a apporté une précision cruciale : le caractère définitif du décompte ne fait pas obstacle à ce que le maître d’ouvrage recherche la responsabilité contractuelle du titulaire pour des désordres connus avant l’établissement du décompte, à condition que ces désordres aient fait l’objet de réserves lors de la réception. Si le maître d’ouvrage signe le décompte sans réserver ses droits au titre de la garantie de parfait achèvement ou de la levée des réserves, il perd toute action contractuelle contre le maître d’œuvre pour ces désordres.

L’imprévision économique et la modification des clauses financières

Le contexte inflationniste des années 2022-2024 a poussé le Conseil d’État à moderniser l’application de la théorie de l’imprévision aux marchés publics, incluant ceux de prestations intellectuelles comme la maîtrise d’œuvre.

L’avis du Conseil d’État du 15 septembre 2022 et ses suites

Dans un avis fondamental, le Conseil d’État a clarifié les conditions dans lesquelles les contrats peuvent être modifiés pour faire face à des circonstances imprévisibles (Article R. 2194-5 du CCP). Pour les maîtres d’œuvre, cela implique la possibilité de solliciter un avenant ou une indemnité d’imprévision si la hausse des coûts (matériels, logiciels spécifiques, ou même coûts salariaux liés à une tension exceptionnelle du marché) bouleverse l’économie du contrat.

La modification est toutefois encadrée :

  • Elle ne doit pas changer la nature globale du marché.
  • Elle est plafonnée à 50 % du montant du contrat initial pour chaque modification successive décidée par un pouvoir adjudicateur.
  • Elle doit se limiter à compenser la part des charges qui excède le risque normal que le titulaire doit supporter.

L’omission de la clause de révision de prix comme faute de l’acheteur

Une décision très récente du 15 juillet 2025 (Société Nouvelle Laiterie de la Montagne) a introduit une nuance importante dans l’équilibre des risques. Le juge a considéré que le défaut d’insertion d’une clause de révision de prix obligatoire dans un contrat peut constituer une faute de l’acheteur. Si cette omission aggrave les difficultés financières du titulaire confronté à une hausse des coûts, elle peut justifier une réduction des pénalités de retard qui lui seraient infligées. Cette jurisprudence renforce l’obligation de vigilance du maître d’ouvrage lors de la rédaction des pièces financières du marché de maîtrise d’œuvre.

Responsabilité professionnelle et impact sur le paiement des honoraires

La jurisprudence des trois dernières années établit un lien de plus en plus direct entre la qualité de la prestation fournie et le droit au paiement intégral des honoraires.

L’indemnisation refusée pour faute de conception ou de conseil

Le maître d’œuvre ne peut prétendre à une rémunération supplémentaire pour des études ou des travaux de suivi qui ont été rendus nécessaires par ses propres erreurs de conception ou par un manquement à son devoir de conseil. Par exemple, si une étude d’avant-projet sommaire (APS) est remise prématurément sans attendre les résultats indispensables d’un diagnostic (DIAG), et que cette précipitation impose des reprises ultérieures, le juge refuse l’indemnisation de ces prestations redondantes.

De même, le Conseil d’État a précisé l’étendue du devoir de conseil lors de la réception des travaux. Le maître d’œuvre doit s’assurer de la conformité de l’ouvrage non seulement au contrat mais aussi aux « règles de l’art ». Un manquement à cette obligation, s’il entraîne des désordres ultérieurs, peut fonder une action en responsabilité du maître d’ouvrage visant à compenser les honoraires versés par le coût des réparations.

Le cas spécifique des honoraires de l’expert et du référé préventif

La question du paiement des frais s’étend aux experts désignés par le juge administratif. Le décret du 16 juin 2023 a consolidé la procédure de référé préventif (Article R. 532-1-1 du CJA), très utilisée en maîtrise d’œuvre pour figer l’état des existants avant travaux. Le règlement des honoraires de l’expert est alors fixé par ordonnance de taxation, et leur charge définitive est répartie par le juge du fond. En cas d’insolvabilité d’une partie, des mécanismes de garantie de paiement par le Conseil d’État sont prévus, soulignant la volonté de sécuriser le financement des mesures d’instruction technique indispensables aux litiges de construction.

Analyse comparative des mécanismes de révision et d’ajustement

L’évolution du droit vers une plus grande flexibilité financière se traduit par la coexistence de plusieurs mécanismes dont les finalités diffèrent.

Contenu de l’article

Synthèse des tendances et perspectives pour la maîtrise d’œuvre

L’analyse transversale de la jurisprudence de 2023 à 2026 dessine un paysage juridique où la protection du droit à rémunération du maître d’œuvre progresse, mais au prix d’un formalisme accru.

Premièrement, le dogme de l’intangibilité absolue du forfait vit ses dernières heures. Le juge administratif, aiguillonné par le législateur, reconnaît de plus en plus la réalité des sujétions techniques et économiques pesant sur les concepteurs. L’introduction du seuil de 10 % dans le CCAG-MOE 2021 marque un changement de paradigme : la dérive des délais n’est plus un risque que le maître d’œuvre doit porter seul en silence, mais le point de départ d’une renégociation contractuelle structurée.

Deuxièmement, la sécurité du paiement repose désormais sur la maîtrise des procédures de décompte. La naissance possible de DGD tacites et la simplification du recours au juge des référés en cas de silence du maître d’ouvrage offrent des armes puissantes aux titulaires pour lutter contre les retards de paiement. Cependant, ces armes sont à double tranchant : l’oubli d’une réserve ou le non-respect d’un délai de 30 jours peut entraîner une forclusion irrémédiable.

Troisièmement, l’indemnisation des prestations supplémentaires reste soumise au filtre de l’opposition du maître d’ouvrage. La jurisprudence « Géomat » crée une incitation forte pour les maîtres d’ouvrage à notifier des refus clairs, et pour les maîtres d’œuvre à documenter scrupuleusement le caractère « indispensable » de leurs interventions spontanées. Cette dynamique favorise une transparence accrue dès les phases d’études.

Enfin, l’émergence de la faute de l’acheteur dans la structuration financière du marché (omission des clauses de révision) ouvre une nouvelle voie de contestation des pénalités. Ce rééquilibrage du risque économique, amorcé par les circulaires sur l’imprévision, semble devenir un principe stable du droit de la commande publique pour les années à venir. Le maître d’œuvre moderne doit donc allier à son expertise technique une maîtrise rigoureuse de la gestion contractuelle pour garantir la pérennité de sa rémunération dans un environnement de plus en plus mouvant.

Me Frédéric RENAUDIN – Selarl Clairance Avocats – Avocat associé – Docteur en droit public, IDPA – Spécialiste en droit public – Spécialiste en droit de l’immobilier – Mandataire en transactions immobilières

Règlement de concours d’architecture : prime pour des candidats ayant remis des prestations non conformes

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Arrêt rendu par Conseil d’Etat
10-12-2025
n° 496633
Texte intégral :
Vu la procédure suivante :

Les sociétés Moon Safari, Oh!Som Architectes, Strada Ingénierie, Domene, Echologos et Citta Architectes ont demandé au tribunal administratif de Marseille de condamner la commune de Marseille à leur payer, à titre principal, la somme de 52 800 € toutes taxes comprises (TTC), correspondant au montant total des primes prévues à l’article 7 du règlement de la consultation pour l’établissement d’une esquisse et la remise d’une maquette pour le projet de construction d’un centre d’intervention et de secours à Saint-Julien ou, à titre subsidiaire, la somme de 48 000 € TTC pour l’établissement d’une esquisse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2020. Par un jugement n° 2103881 du 26 avril 2022, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande.

Par un arrêt n° 22MA01789 du 3 juin 2024, la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel formé par la société Moon Safari et autres contre ce jugement.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 2 août et 4 novembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, les sociétés Moon Safari, Oh!Som Architectes, Strada Ingénierie, Domene, Echologos et Citta Architectes demandent au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 4 500 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

– la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 ;

– l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 ;

– le décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 ;

– le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

– le rapport de M. Hervé Cassara, maître des requêtes,

– les conclusions de M. Marc Pichon de Vendeuil, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Moon Safari et autres et à la SCP Zribi et Texier, avocat de la commune de Marseille ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un courrier du 3 juin 2020, la commune de Marseille a informé le groupement dont la société Moon Safari était le mandataire, et constitué en outre des sociétés Oh!Som Architectes, Strada Ingénierie, Domene, Echologos et Citta Architectes, du rejet de son offre et du choix du groupement lauréat, à l’issue du concours restreint qu’elle a organisé en vue de l’attribution d’un marché de maîtrise d’oeuvre pour la construction du centre d’intervention et de secours de Saint-Julien. Après le rejet de leur demande préalable indemnitaire, les sociétés Moon Safari et autres ont demandé au tribunal administratif de Marseille de condamner la commune de Marseille à leur verser, à titre principal, la somme de 52 800 € TTC, correspondant au montant total des primes prévues à l’article 7 du règlement de la consultation pour l’établissement d’une esquisse et la remise d’une maquette ou, à titre subsidiaire, la somme de 48 000 € TTC pour l’établissement d’une esquisse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020. Par un jugement du 26 avril 2022, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande. La société Moon Safari et autres se pourvoient en cassation contre l’arrêt du 3 juin 2024 par lequel la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté leur appel contre ce jugement.

2. Aux termes de l’article 11 de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique, applicable au litige : « Les décrets prévus à l’article 10 fixent également : […] / b) Les conditions d’indemnisation de tout concurrent ayant remis une proposition conforme au règlement d’un concours d’architecture et d’ingénierie ». Aux termes du IV de l’article 88 du décret du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics applicable au litige, repris en substance aux articles R. 2162-19 à R. 2162-21 du code de la commande publique :

« IV. – L’acheteur choisit le ou les lauréats du concours au vu des procès-verbaux et de l’avis du jury et publie un avis de résultats de concours dans les conditions prévues à l’article 104. / Une prime est allouée aux participants qui ont remis des prestations conformes au règlement du concours. Sous réserve des dispositions de l’article 90, le montant de la prime est librement défini par l’acheteur et est indiqué dans les documents de la consultation. / Lorsqu’un marché public de services est attribué au lauréat ou à l’un des lauréats du concours, sa rémunération tient compte de la prime qu’il a reçue pour sa participation au concours ». Aux termes du III de l’article 90 du même décret, repris en substance aux articles R. 2172-4 à R. 2172-6 du même code : « III. – Lorsque l’acheteur est soumis à la loi du 12 juillet 1985 susvisée et organise un concours, les opérateurs économiques qui ont remis des prestations conformes au règlement du concours bénéficient d’une prime. Le montant de cette prime est égal au prix estimé des études à effectuer par les candidats affecté d’un abattement au plus égal à 20 %. La prime est allouée aux candidats sur proposition du jury. / Lorsque l’acheteur n’est pas soumis à la loi du 12 juillet 1985 susvisée ou lorsqu’il n’organise pas de concours, les participants qui ont remis des prestations conformes aux documents de la consultation bénéficient d’une prime dont le montant est librement défini par l’acheteur. / Dans tous les cas, le montant de la prime est indiqué dans les documents de la consultation et la rémunération du titulaire du marché public de maîtrise d’oeuvre tient compte de la prime reçue pour sa participation à la procédure. »

3. Aux termes de l’article 7.1 du règlement de la consultation : « Les groupements non retenus bénéficieront d’une indemnité maximale de 40 000 € HT pour l’esquisse. / […] La totalité des groupements, y compris le lauréat, bénéficiera d’une indemnité de 4 000 € HT pour la maquette. / Le jury se réserve la possibilité de proposer de réduire ou de ne pas allouer de prime aux concurrents dont les prestations auront été jugées insuffisantes, incomplètes, ou non conformes à des règlementations. »

4. Il résulte des dispositions mentionnées au point 2 que les candidats qui ont été admis à participer à un concours restreint d’architecture et d’ingénierie organisé pour l’attribution d’un marché de maîtrise d’oeuvre sont en droit de bénéficier de la prime qu’elles prévoient à la condition que les études remises soient conformes au règlement du concours. Ces mêmes dispositions ne font toutefois pas obstacle à ce que le règlement du concours prévoie la possibilité pour l’acheteur, sur proposition du jury, de verser une prime à des candidats ayant remis des prestations non conformes au règlement du concours.

5. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’en jugeant qu’il résultait des dispositions de l’article 90 du décret du 25 mars 2016 que la prime qu’elles prévoient ne peut être versée qu’aux participants qui ont remis des offres conformes au règlement du concours, et en écartant par voie de conséquence l’application des stipulations du règlement de la consultation mentionnées au point 3, la cour administrative d’appel de Marseille a commis une erreur de droit.

6. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, la société Moon Safari et autres sont fondées à demander l’annulation de l’arrêt qu’elles attaquent.

7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la société Moon Safari et autres qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre, au titre des mêmes dispositions, à la charge de la commune de Marseille, la somme de 500 € à verser à chacune des sociétés requérantes.

Décide :

Article 1er : L’arrêt du 3 juin 2024 de la cour administrative d’appel de Marseille est annulé.

Article 2 : L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel de Marseille.

Article 3 : La commune de Marseille versera une somme de 500 € à chacune des sociétés Moon Safari, Oh!Som Architectes, Strada Ingénierie, Domene, Echologos, et Citta Architectes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Marseille au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société Moon Safari, première requérante dénommée, et à la commune de Marseille.

Conseil d’Etat, 10 décembre 2025, n° 496633, Société Moon Safari et autres c/ commune de Marseille

La résiliation du contrat d’architecte

La faculté de résiliation unilatérale sur l’initiative du maître de l’ouvrage peut être prévue par le contrat (Cass. 3e civ., 1er juill. 1975 : D. 1975, inf. rap. p. 214).

Les contrats-types comportent généralement une clause de résiliation du contrat stipulant « dans tous les cas d’inexécution ou d’infraction par l’autre partie aux dispositions du présent contrat ; ». Il y a alors une distinction entre résiliation sur initiative du maître d’ouvrage et sur initiative de l’architecte. Il ne s’agit donc pas d’une faculté de résiliation discrétionnaire. Le même document prévoit une indemnisation éventuelle ; et fixe les règles de procédure et de compétence en cas de litige.

Ce genre de contrat prévoit également une mise en demeure restée sans effet dans un certain délai.
En tout état de cause, les modalités de résiliation de la mission d’un architecte sont fixées en fonction du contrat approuvé par les parties (CA Paris, 1re ch. G, 17 juin 1998 : RD imm. 1998, p. 639).

Le contrat se trouve résilié de plein droit par le décès de l’architecte (C. civ., art. 1795).
La faculté de résiliation de plein droit réservée au maître de l’ouvrage n’exclut pas la possibilité de dommages et intérêts à l’architecte, en cas de préjudice causé par l’abandon du projet (Cass. 3e civ., 9 janv. 2002 : Mon. TP 1er mars 2002, p. 93). Un arrêt fixe cette indemnité en fonction du préjudice subi par l’architecte (CA Paris, 23e ch., sect. 4, 4 oct. 1988, Dauvois c/ Mounier).

Un juge (CA Paris, 23e ch., sect. B, 10 juill. 1987, SARL SOPRI c/ Lopez) alloue une indemnité pour rupture anticipée du contrat de maîtrise d’oeuvre s’élevant à 20 % du montant des honoraires correspondant aux travaux inexécutés, outre des dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’architecte.

Le maître de l’ouvrage est tenu de payer les honoraires de l’architecte, s’il met fin à la mission de celui-ci sous le prétexte qu’il n’a pas pu « s’assurer des moyens de financement » (Cass. 3e civ., 9 juill. 1986, SCI l’Ermitage, arrêt n° 851). Le même arrêt précise que l’indemnité de résiliation vient en complément des honoraires partiels dus.

Le juge peut attribuer des dommages et intérêts, sur la base de l’article 1184 du Code civil en cas de résiliation fautive unilatérale du maître de l’ouvrage (CA Paris, 23e ch. A, 6 oct. 1999 : RD imm. 2000, p. 51).

Notez que l’article 1794 du Code civil, prévoyant la résiliation unilatérale des marchés à forfait par le maître de l’ouvrage ne s’applique pas aux architectes.

Notez également qu’un contrat d’architecte a pu être résolu à ses torts, dès lors que les demandes de permis de construire déposées par celui-ci ont été ajournées ou rejetées pour violation des règles d’urbanisme ou d’hygiène (Cass. 3e civ., 2 déc. 1981 : D. 1982, inf. rap. p. 175).

Des honoraires restent dus et le contrat n’est pas résolu si le permis de construire a été refusé sur la base de critères esthétiques, et non d’inobservation de règles d’urbanisme objectives (CA Amiens, 1re et 3e ch. civ., 10 sept. 1990 : Gaz. Pal. 1993, 2, somm. p. 483).

Le défaut d’assurance de l’architecte pendant plusieurs mois est une cause de résiliation du contrat sans indemnité (Cass. 3e civ., 21 janv. 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 230).

Le contrat d’architecte est indivisible. Sa résiliation ne peut pas être partielle (Cass. 3e civ., 15 mars 2006 : Mon. TP 16 juin 2006, p. 91 et 492).

L’architecte et l’arbitrage en cas de litige contractuel

Il est courant que des contrats comportent une clause aux termes de laquelle en cas de litige entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, l’architecte arbitrera. Compte tenu des liens qui unissent l’architecte au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire à une des deux parties, une telle clause est nulle (Cass. com., 9 mars 1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 175).

L’architecte et les transactions immobilières

La loi du 3 janvier 1977 sur la profession d’architecte ne fait pas obstacle à ce qu’un agréé en architecture obtienne une carte professionnelle en vue de réaliser des transactions immobilières (CE, 27 janv. 1995, min. int. : JCP G 1995, IV, 963 ; Rec. CE 1995, p. 53 – CE, 20 oct. 1997, min. int. : RD imm. 1998, p. 91).

Le maître d’oeuvre qui propose par annonces des terrains, et monte un contrat comportant à la fois le prix desdits terrains, celui de la construction et sa propre rémunération, le tout sous condition suspensive d’un prêt qu’il présente est un contrat  de vente d’immeuble à construire (Cass. 3e civ., 11 déc. 1991 : D. 1992, inf. rap. p. 43 ; Mon. TP 3 avr. 1992, p. 48).

Cette qualification a été refusée à un contrat laissant au client de nombreuses initiatives vis-à-vis des entrepreneurs et des tiers (Cass. 3e civ., 25 janv. 1995 : Mon. TP 7 avr. 1995, p. 52).